当下传统房地产经济模式已进入深度调整期，新增投资、市场需求减少，而国内存量资产规模庞大、种类多，且普遍运营坪效不足，整体运营效率亟待提升。同时，中央也频频出台各种政策，鼓励盘活存量资产。

　　政策加持加上市场空间广阔，我们认为市场已从增量资产的投资开发迈入存量资产运营时代。当下通过市场化的方式，引入专业化运营管理团队，创新商业模式，更有利于提升存量物业盈利水平。

　　时尚湾流平台也因此应运而生。凭借平台化、无边界的组织模式，时尚湾流旨在搭建更加专业、多元的运营平台，以极致运营，赋能项目空间业态，提升存量资产价值。

　　到底何为创新？约瑟夫·熊彼特最早提出“创新”的概念，其将“创新”衍生为“旧要素的新组合”。不是从无到有的创造，而是将原来的要素，比如商业的人货场，重新进行组合匹配。

　　那么，如何创新？大家熟悉的有两种模式，一个是技术创新。比如AI、数字化，我相信这是发展的必然趋势；另一个则是模式创新。

　　一方面，通过采用统一的品牌、统一的章程掌管平台的宏观发展。组织无边界，管理有边界。为了让平台更加高效、健康发展，平台的边界管理是重中之重，那么统一的章程，就是我们必须要遵循的逻辑规律。

　　另一方面，通过项目公司独立运作、联盟式扩展的无边界组织模式，汇聚人才、项目和资金。我们都知道平台化往往会牵扯到过多的资源，这其中的利益性、多元性、动态性等如何平衡？时尚湾流选择采用项目公司独立运作的模式，由项目发起人汇集和挑选平台内符合项目需求的人才共同合作投资运营，共担风险也共分收益，整体共进共退。

　　这种模式创新，首先实现了合伙人能力与经验的迭加，让时尚湾流从成立第一天起，就拥有“超35年”历史的实战经验积累。

　　其次，这种集合人才、项目和资金的模式，打破了传统商业资产、空间运营的商业模式、运营逻辑和组织架构，为商业资产带来新的化学反应、注入新的价值。

　　同时，也使得时尚湾流，成为一个开放、具有高度包容性、协同性和扩展性的、面向未来的创新平台化公司。

　　未来，时尚湾流的整体愿景是成为国内资产空间运营的一线平台公司。短期内以粤港澳大湾区为主，拓展、挖掘本地优质商业资产项目，结合时尚湾流平台的能力及资源，用「投资+运营」相结合方式，实现核心优质资产价值再造。

　　多元化的业态布局和闭环式的运营模式，使时尚湾流在赋能项目空间业态、提升存量资产价值的同时，也为资产空间运营带来全新思路。

　　商业地产板块，亚洲体量最大、位置最优的地下商业休闲购物广场——广州时尚天河商业广场，已然跻身千亿商圈。通过精准定位，以30+华南顶级体验业态、五大主题街区，打造场景式购物体验，破局传统购物场景，也使得商场影响力稳步上升。

　　中国首条地下商业步行街——沉阳时尚地下街，也是由时尚湾流团队运营打造，日均客流量可达20万人次。不仅建立了地下商业空间开发标准，更是沉阳的城市名片之一。

　　长租公寓板块，YOU+国际青年社区是一个面向现代都市青年的居住、生活、分享、创业、社交为一体的实体社区，开业至今YOU+遍布全国10个城市、共27个社区，共约20000间房体量，现已是中国最具影响力的公寓行业领导品牌。

　　其中YOU+广州越秀区应元路项目是全国首例以“工改租”路径，成功纳入保障性租赁住房认定项目。

　　科晟国际社区&科栈则是对集体用地的长租社区开发和运营的创新实践，在深度融合长短租结合的同时，还引进了月子中心及不同品类的高端酒店业态，优化配套硬件的同时，也满足和覆盖了更多群体的需求，最终提升资产的整体回报周期和生命力。

　　此外时尚湾流还有致力于打造为商务文化酒店领导品牌柏高骑士物语酒店、中国民宿行业领导品牌ITREE爱树、周末度假别墅趣墅、室内文娱韩礼臣、商业街区OMG等等。

　　创新就是以极致的运营去提升资产空间的价值，但它更像一个生态，而不是一个单一的企业或者单一的领域。

　　而平台化、无边界的组织模式，让时尚湾流得以具备“时尚设计规划支持”、“新媒体流量矩阵”、“创新内容运营”、“多元业态导入”、“专业规模湾流基金赋能”等六位一体极致运营体系，从而把我们整体规模、资产越做越优质。

　　以YOU+佛山创意产业园社区项目为例，其是由时尚湾流平台合伙人、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕发起，时尚湾流与YOU+共同成立项目运营公司。

　　同时，时尚湾流平台的设计院、线上引流平台、基金提供赋能，与YOU+实现能力互补。比如，除了项目的首层公区之外，还设计打造了20个不同主题的楼层功能区，满足生活配套的同时，也使得空间场景更加复合多元，满足租客多元化的审美需求。线上引流平台赋能，也进一步拓宽了项目的招租渠道，提升了出租效率。

　　此外，在运营过程中，时尚湾流各大平台也持续赋能，为项目提供资源。项目于2023年12月开始起租，正在实现高效爬坡，目前试营业出租率已达到70%，预计将在3个月内实现满租。

　　可见，通过市场化的方式，引入专业化的运营管理团队，建立精细化、专业化、市场化的运营管理机制，发挥专业的运营管理经验，创新商业的模式，可以更好地实现存量物业盈利水平的提升，焕发旧有物业的新价值。

　　（作者林汉伟是时尚湾流资管平台创始合伙人，本文是由其在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）

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